As Novas Regras de Crédito Habitação em Portugal e o Que Significam Para Quem Compra
Se está a pensar comprar casa com recurso a crédito, vale a pena perceber as novas regras de crédito habitação em Portugal antes de começar a procurar. Estão em vigor desde 1 de agosto de 2026 e, dependendo do seu rendimento e idade, podem mudar quanto consegue pedir emprestado.
A Recomendação do Banco de Portugal
As alterações resultam de uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, o mecanismo do banco central para manter o crédito à habitação sustentável em todo o sistema financeiro. O objetivo, segundo a Deco, é reforçar a concessão responsável de crédito e reduzir o risco de as famílias assumirem mais dívida do que conseguem gerir com conforto.
Vale a pena ser preciso sobre o que isto é e o que não é. Não é uma resposta ao facto de os preços das casas estarem altos, é um aperto a quanto os bancos podem emprestar em relação ao rendimento do proprietário. São questões relacionadas, mas distintas, e a própria Deco nota que a pressão sobre o orçamento das famílias vem sobretudo dos preços a subir mais depressa do que os rendimentos, não das regras de crédito.
O Que Mudou a 1 de Agosto
A taxa de esforço recomendada desceu de 50% para 45%. Esta é a parte do rendimento líquido mensal de uma família que pode ir para o pagamento de todos os créditos em conjunto, incluindo o crédito habitação. Um limite mais baixo significa que fica comprometida uma menor parte do rendimento com dívida.
Os prazos de crédito foram simplificados para duas faixas etárias. Quem tem 35 anos ou menos pode agora ter um prazo até 40 anos, e quem tem mais de 35 anos até 35 anos. O sistema anterior tinha três faixas, com prazos mais curtos entre elas.
O financiamento a 100% em imóveis dos bancos terminou. Estes imóveis ficam agora sujeitos aos mesmos limites de financiamento que qualquer outra compra.
Os contratos de locação financeira deixaram de estar abrangidos por esta recomendação em particular.
O Efeito na Capacidade de Crédito
A mudança na taxa de esforço é a que a maioria dos compradores vai sentir na prática. Considere uma família com um rendimento líquido de 2.800€ por mês. Com o antigo limite de 50%, podia suportar prestações até cerca de 1.400€ por mês. Com o novo limite de 45%, esse valor desce para cerca de 1.260€.
Esta diferença pode parecer pequena no papel, mas pode traduzir-se num valor de financiamento bem mais baixo por parte do banco, o que por sua vez pode significar procurar num escalão de preço mais baixo ou apresentar uma entrada maior.
A procura de crédito habitação já tinha caído no segundo trimestre de 2026, e que o novo limite pode reduzir a concessão de novos créditos entre 10% e 15%. O banco central nota ainda que os bancos continuam competitivos nos spreads, o que é mais uma razão para comparar propostas antes de decidir.
Preparar o Pedido de Crédito
Há algumas coisas que valem sempre a pena fazer, mas que importam ainda mais agora:
Preparar um orçamento familiar atualizado antes de ir ao banco
Calcular a sua própria taxa de esforço primeiro, considerando qualquer crédito existente, financiamento de carro ou crédito pessoal
Pensar além do valor que o banco está disposto a emprestar e considerar o que consegue pagar com conforto sem comprometer a sua almofada financeira
Comparar propostas em mais do que um banco, já que os critérios de aprovação e as taxas variam
Olhar além da taxa de juro anunciada e considerar a TAN, a TAEG e o montante total a pagar, que dão uma imagem mais completa do custo real
Como Podemos Ajudar
Estas novas regras de crédito habitação em Portugal não fecham a porta ao financiamento de uma compra, mas mudam as contas para alguns compradores, sobretudo os que estavam mais perto do limite superior do que conseguiam pedir emprestado antes. Começar com um orçamento claro e uma noção realista da sua taxa de esforço antes de começar a ver imóveis poupa tempo e ajuda a focar a procura no que é realmente financiável.
Se está a planear uma compra e quer perceber melhor o que isto pode significar para a sua procura, temos todo o gosto em ajudar. E se está a vender um imóvel primeiro para financiar o seguinte, o nosso artigo sobre a nova isenção de mais-valias para quem vende imóveis também pode ser relevante.
